- Odstúpenie od zmluvy
- Vlastníctvo nehnuteľnosti maloletou osobou
- Dražba a predkupné právo spoluvlastníckeho podielu
Dražba a predkupné právo spoluvlastníckeho podielu
Dobrý deň. Spolu so známym napoly vlastníme trojizbový byt. Nedávno som ostal v šoku, keď mi poštárka doniesla dražobnú vyhlášku, z ktorej som vyčítal, že daňový úrad chce predať polovicu bytu, ktorej majiteľom je môj známy, vraj pre jeho daňové nedoplatky. Po rozhovore so známym som pochopil, že tento nemieni nedoplatok uhradiť. Rovnako tak neurobím ani ja, nakoľko naše vzťahy nie sú najlepšie. Tiež však nechcem v budúcnosti bývať v byte s cudzou osobou. Najradšej by som sa zúčastnil dražby, avšak obávam sa, že ma niekto iný svojou ponukou predbehne. Kamarátka mi spomínala, že by sa možno dalo s daňovým úradom nejako dohodnúť o odkúpení druhej polovice bytu. Viete mi poradiť ako mám daňový úrad osloviť? Ďakujem.
Z Vami opísanej situácie vyplýva, že daňový úrad za účelom vymoženia daňových nedoplatkov začal voči Vášmu známemu daňové exekučné konanie. Vydanie a doručenie dražobnej vyhlášky bezprostredne smeruje k zorganizovaniu dražby. Cieľom dražby je predať byt v rozsahu spoluvlastníckeho podielu Vášho známeho osobe, ktorá ponúkne najviac, minimálne však vyvolávaciu cenu.
Daňový úrad je v súvislosti so spôsobom speňaženia nehnuteľnosti striktne viazaný právnou úpravou. Je jeho zákonnou povinnosťou za účelom predaja nehnuteľnosti vždy zorganizovať verejnú dražbu, teda umožniť uchádzať sa o jej odkúpenie každému, kto splní zákonné predpoklady. Do úvahy tak neprichádza, aby ste sa s daňovým úradom mimo verejnej dražby individuálne dohodli o prevode spoluvlastníckeho podielu Vášho známeho k bytu na Vás, nech sa daňovému úradu zdá byť Vaša ponuka akokoľvek výhodná. Je tu však iná možnosť ako sa vyhnúť súpereniu s ďalšími záujemcami v rámci dražby a zároveň sa stať 100% vlastníkom bytu.
Nakoľko ste podielovým spoluvlastníkom bytu, v zmysle občianskoprávnych predpisov máte zo zákona predkupné právo na spoluvlastnícky podiel Vášho známeho k bytu. Za normálnych okolností, teda ak by neprebiehalo daňové exekučné konanie, bol by Váš známy povinný v prípade záujmu o prevod svojho spoluvlastníckeho podielu v prvom rade osloviť Vás. Ak prebieha daňové exekučné konanie, Vaše predkupné právo síce ostáva zachované, právna úprava však stanovuje presný postup pri jeho realizácii. Platí, že ak ako podielový spoluvlastník bytu zaplatíte daňovému úradu vyvolávaciu cenu, ktorej výška je uvedená v dražobnej vyhláške, daňový úrad upustí od predaja dotknutej časti bytu. To znamená, že napriek akýmkoľvek prípravám sa dražba v konečnom dôsledku neuskutoční.
Vyvolávaciu cenu je možné uhradiť v hotovosti alebo bezhotovostne. Ak sa rozhodnete pre platbu v hotovosti, je nevyhnutné zložiť vyvolávaciu cenu daňovému úradu najneskôr jednu (1) hodinu pred určeným začiatkom dražby. Začiatok dražby je uvedený v dražobnej vyhláške. V prípade bezhotovostnej platby sa vyžaduje, aby ste najneskôr jednu (1) hodinu pred určeným začiatkom dražby relevantným dokladom z banky preukázali daňovému úradu, že vyvolávacia cena už bola pripísaná na účet daňového úradu. Takýmto dokladom je napríklad výpis z Vášho bankového účtu obsahujúci údaj o odpísaní vyvolávacej ceny z Vášho účtu v prospech účtu daňového úradu. Nestačí tak, aby ste hodinu pred určeným začiatkom držby len zadali príkaz na prevod vyvolávacej ceny v prospech bankového účtu daňového úradu, nakoľko odpísanie a pripísanie peňažných prostriedkov na účet môže trvať aj niekoľko dní.
Ak sa Vám podarí zložiť vyvolávaciu cenu niektorým z vyššie uvedených spôsobov, daňový úrad automaticky vyhotoví zápisnicu o zrušení dražby. Zároveň vydá rozhodnutie o tom, že spoluvlastnícky podiel Vášho známeho k bytu prechádza na Vás. Právna úprava umožňuje podať proti tomuto rozhodnutiu námietku len ostatným spoluvlastníkom bytu, teda aj Vášmu známemu, a to do ôsmich (8) dní od doručenia rozhodnutia. Akonáhle rozhodnutie nadobudne právoplatnosť, pretože v lehote žiadna námietka podaná nebola, alebo námietka podaná bola, avšak daňový úrad ju zamietol, daňový úrad je povinný zaslať rozhodnutie príslušnému okresnému úradu, katastrálnemu odboru, ktorý Vás v lehote šesťdesiat (60) dní od prijatia rozhodnutia zapíše do katastra nehnuteľností ako 100% vlastníka bytu. So zápisom v katastri nehnuteľností si tak nemusíte robiť žiadne starosti.
Ak svoje predkupné právo neuplatníte vyššie uvedeným spôsobom, ostáva Vám už len jediná možnosť ako sa stať 100% vlastníkom bytu, a to predložiť v rámci prebiehajúcej dražby najvyššie podanie, ktoré môže byť v porovnaní s vyvolávacou cenou mnohonásobne vyššie.
Mgr. Jaroslav Nižňanský, advokát, JNC Legal s.r.o.
www.jnc-legal.com
