- Odstúpenie od zmluvy
- Vlastníctvo nehnuteľnosti maloletou osobou
- Dražba a predkupné právo spoluvlastníckeho podielu
Odstúpenie od zmluvy
Dobrý deň. Nedávno som uzatvoril kúpnu zmluvu, na základe ktorej som predal svoj dom. Kupujúci mi za dom do dnešného dňa nezaplatil, preto som od zmluvy odstúpil. Správa katastra však medzičasom prepísala vlastnícke právo k domu na kupujúceho. Navyše, podľa kúpnej zmluvy by som mal za odstúpenie od zmluvy zaplatiť kupujúcemu zmluvnú pokutu. Ako mám postupovať voči správe katastra? Môže kupujúci odo mňa žiadať zaplatenie zmluvnej pokuty za to, že som od zmluvy odstúpil?
Situácia, ktorú ste opísali, sa v praxi vyskytuje pomerne často. Na spôsob jej riešenia existujú dva protichodné názory. Súdna prax však ustálila riešenie tejto problematiky nami nižšie uvedeným spôsobom, ku ktorému sa priklonil aj Úrad geodézie, kartografie a katastra SR.
Podľa prevládajúceho názoru, odstúpením od zmluvy, ktoré je jednostranným právnym úkonom, sa zmluva ruší s účinkami len medzi zmluvnými stranami, teda medzi Vami a kupujúcim. Účinky zmluvy však ostávajú zachované vo vzťahu k tretím osobám, ktorými sú aj katastrálne odbory okresných úradov (pôvodne správy katastra, ktoré sú od 01. 10. 2013 zrušené). To znamená, že ak aj predložíte katastrálnemu odboru listinu, ktorou ste odstúpili od kúpnej zmluvy a zároveň požiadate o zápis svojho vlastníckeho práva k domu do katastra nehnuteľností, katastrálny odbor Vám na podklade len tejto listiny nevyhovie. V takejto situácii prichádzajú do úvahy dve možné riešenia.
Základným predpokladom prvého riešenia je súhlasná vôľa zmluvných strán, teda Vás a kupujúceho, smerujúca k uzavretiu zmluvy, na podklade ktorej katastrálny odbor opätovne vloží Vaše vlastnícke právo k domu do katastra nehnuteľností. To znamená, že v katastri budete znova figurovať ako vlastník domu, čím dôjde k obnoveniu pôvodného právneho stavu. Podpis kupujúceho, ktorý v súčasnosti figuruje ako vlastník domu, musí byť v tejto zmluve úradne overený. V podstate ide o konanie o vklade, s ktorým sa spája správny poplatok vo výške 66,- EUR a pri elektronickom podaní vo výške 33,- EUR. Prípady, kedy sú však zmluvné strany po odstúpení od zmluvy ochotné naďalej spolu komunikovať a dokonca uzavrieť takúto zmluvu sú v praxi skôr výnimkou.
Preto je tu druhá možnosť, a to iniciovanie súdneho konania na základe Vami podanej žaloby na určenie vlastníckeho práva k domu. V tomto konaní súd skúma platnosť resp. neplatnosť odstúpenia od zmluvy a vlastnícke právo k domu. S konaním je však spojený súdny poplatok vo výške 99,50,- EUR. V prípade Vášho úspechu je katastrálny odbor povinný na základe právoplatného rozhodnutia súdu zapísať Vás ako vlastníka domu do katastra nehnuteľností, a to záznamom. Potreba súdneho konania vyplýva zo skutočnosti, že katastrálne odbory nie sú oprávnené posudzovať platnosť resp. neplatnosť odstúpenia od zmluvy. O tejto skutočnosti rozhoduje príslušný súd, ktorého právoplatné rozhodnutie je podkladom pre uskutočnenie zmien zápisov v katastri nehnuteľností.
Sankcionovanie odstúpenia od zmluvy povinnosťou zaplatiť zmluvnú pokutu je neprípustné. Zmluvná pokuta totiž slúži ako zabezpečovací prostriedok pre prípad porušenia výlučne zmluvnej povinnosti. Zdôrazňujeme, že odstúpenie od zmluvy nie je zmluvnou povinnosťou, ale výkonom práva, ktoré zmluvnej strane vyplýva priamo zo zákona alebo zmluvy. Odstúpením od zmluvy preto neporušujete žiadnu zmluvnú povinnosť, len realizujete svoje oprávnenie. Ak Vami uzavretá kúpna zmluva obsahuje ustanovenie, podľa ktorého je odstúpenie od zmluvy sankcionované zmluvnou pokutou, ide o absolútne neplatné ustanovenie pre rozpor so zákonom v zmysle ustanovenia § 39 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník.
Mgr. Lucia Huntatová, JNC Legal s.r.o.
www.jnc-legal.com
