tel.: 0911 149 921

Home > Vlastníctvo nehnuteľnosti maloletou osobou

Vlastníctvo nehnuteľnosti maloletou osobou

V praxi sa neraz stretávame s informáciou, podľa ktorej maloletá osoba, teda osoba mladšia ako 18 rokov, nemôže vlastniť nehnuteľnosť, napr. rodinný dom, byt či pozemok. Ide o mylnú informáciu, ktorá s najväčšou pravdepodobnosťou vyplýva z nesprávneho výkladu dvoch rozdielnych pojmov, a to spôsobilosti na práva a povinnosti a spôsobilosti na právne úkony.


Každá fyzická osoba nezávisle od svojho veku je spôsobilá mať práva a povinnosti. Znamená to, že aj maloletý môže byť v katastri nehnuteľností vedený ako vlastník resp. podielový spoluvlastník bytu či inej nehnuteľnosti. Maloletý však nie je až do dosiahnutia plnoletosti, teda 18 rokov, spôsobilý vlastnými právnymi úkonmi nadobúdať práva a brať na seba povinnosti. To znamená, že napríklad nemôže podpísať darovaciu zmluvu, ktorou nehnuteľnosť daruje inej osobe či kúpnu zmluvu, ktorou nehnuteľnosť nadobudne do svojho vlastníctva resp. podielového spoluvlastníctva. V takýchto prípadoch je maloletý zastúpený svojimi zákonnými zástupcami.

Zákonnými zástupcami sú najčastejšie rodičia maloletého, prípadne osvojiteľ, opatrovník, poručník. Právne úkony zákonných zástupcov, ktorými nakladajú s majetkom maloletého, podliehajú v stanovených prípadoch schváleniu zo strany súdu. Je tomu tak vtedy, ak právny úkon urobený za maloletého presahuje rámec bežných vecí.

Nakladaním s majetkom maloletého, konkrétne s nehnuteľnosťami, sa rozumie najmä ich predaj, darovanie, prenajatie, založenie, zaťaženie právami tretích osôb alebo iné scudzenie. Nakoľko sa tieto úkony za maloletého v praxi považujú za úkony presahujúce rámec bežných vecí, vyžaduje sa ich schválenie súdom. Inými slovami povedané, zmluvu, ktorú za maloletého podpísali zákonní zástupcovia a na základe ktorej má maloletý nehnuteľnosť nadobudnúť, scudziť alebo zaťažiť, musí schváliť súd. V aplikačnej praxi nie je doposiaľ vyjasnená otázka, či je potrebné schváliť súdom aj taký právny úkon, ktorým zákonní zástupcovia za maloletého odbremenili nehnuteľnosť, napríklad uzavreli za maloletého zmluvu o zrušení vecného bremena, z ktorého bol maloletý povinným. Nie je totiž jednoznačné, či aj takýto úkon možno subsumovať pod pojem "nakladanie s majetkom".

Hlavným účelom schválenia právneho úkonu za maloletého súdom je chrániť jeho záujmy, ktoré by teoreticky mohli byť pri nenáležitom nakladaní s majetkom maloletého ohrozené. Ak by zákonní zástupcovia chceli založiť nehnuteľnosť, ktorej vlastníkom je maloletý, napríklad za účelom krytia hypotekárneho úveru, mohol by súd posúdiť tento úkon ako úkon v rozpore so záujmami maloletého.

Príslušným na vydanie rozhodnutia o návrhu na schválenie právneho úkonu za maloletého je okresný súd, v obvode ktorého má maloletý na základe dohody rodičov alebo rozhodnutia súdu bydlisko. V návrhu sa ako navrhovateľ uvádza maloletý. Rodičia resp. osvojiteľ, poručník, opatrovník vystupujú ako zákonní zástupcovia. K návrhu je nevyhnutné priložiť fotokópiu podpísanej zmluvy, ktorá je predmetom schválenia, fotokópiu rodného listu dieťaťa a list vlastníctva ohľadom predmetnej nehnuteľnosti.

Ak zmluvu podpísal len jeden z rodičov maloletého, súd si od druhého rodiča vyžiada vyjadrenie, či s uzavretím zmluvy za maloletého súhlasí. Nerobí tak samozrejme v prípade, ak druhý rodič nežije, alebo ak je neznámy, nemá spôsobilosť na právne úkony v plnom rozsahu, bol pozbavený rodičovských práv a povinností, alebo mu výkon týchto práv a povinností bol obmedzený alebo pozastavený. O schválení právneho úkonu za maloletého rozhodne súd rozsudkom bez zbytočného odkladu, najneskôr však v lehote šiestich (6) mesiacov od podania návrhu. Proti rozsudku je prípustné odvolanie. Konanie je oslobodené od súdneho poplatku.

Právoplatné rozhodnutie súdu o schválení právneho úkonu za maloletého je povinnou prílohou k návrhu na vklad. V prípade jeho nepredloženia okresný úrad vkladové konanie preruší a stanoví lehotu na dodatočné predloženie rozhodnutia súdu. Nie je vylúčené, aby zákonní zástupcovia podali návrh na schválenie právneho úkonu za maloletého aj počas prerušenia vkladového konania a v tomto čase bol úkon aj schválený. Navyše, ak by zákonní zástupcovia vzhľadom na šesťmesačnú lehotu na schválenie právneho úkonu súdom nestíhali okresnému úradu predložiť právoplatné rozhodnutie súdu ani do uplynutia lehoty, počas ktorej bolo vkladové konanie prerušené, do úvahy prichádza ďalšie prerušenie vkladového konania na základe zhodného návrhu všetkých účastníkov vkladového konania, a to na dobu najviac 60 dní.

Mgr. Lucia Huntatová, JNC Legal s.r.o.
www.jnc-legal.com

Spolupráca pri predaji/prenájme vašej nehnuteľnosti